来源：安博体育入口    发布时间：2026-01-21 00:24:36

　　建设工程项目施工相关纠纷的管辖确定，核心依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第三十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第二十八条第二款，以“不动产专属管辖为原则、一般管辖为补充”，结合案由性质、合同履行情况、纠纷与建设工程的关联性等要素综合判定。其核心裁判逻辑可概括为：以“事实查明或案件执行与建设工程本身的紧密关联性”为核心判断标准，明确适用不动产专属管辖的纠纷范围，区分建设工程项目施工合同类纠纷与勘察、设计等其他类纠纷的管辖规则，规制特殊情形下（如合同未实际履行、名实不符合同、工程款债权转让）的管辖认定，同时通过级别管辖与专门管辖规则细化管辖层级，禁止当事人通过约定管辖突破专属管辖的强制性规定。

　　从管辖适合使用的范围来看，《民诉法解释》第二十八条第二款规定的“建设工程项目施工合同纠纷”并非仅指案由规定中的第四级案由，而是通过目的性扩张解释，涵盖建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷等七类与施工紧密相关的纠纷，此类纠纷均适用不动产专属管辖；而建设工程勘测考察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷因核心履行内容与建设工程所在地关联性较弱，适用合同纠纷一般管辖规则。

　　从特殊情形处理来看，合同是否实际履行不影响专属管辖效力，即使建设工程项目施工合同未实际履行，仍需按不动产所在地确定管辖；名实不符合同需根据合同核心内容及履行情况认定性质，若符合建设工程项目施工合同特征（如包含施工、安装、质量控制等内容），仍适用专属管辖；工程款债权转让、债权人代位权诉讼等衍生纠纷，若基础法律关系为建设工程项目施工合同纠纷，仍需遵循专属管辖规则。

　　从管辖约定效力来看，当事人约定的管辖条款若违反不动产专属管辖规定，无论合同是否履行，该约定均属无效，纠纷仍需由建设工程所在地法院管辖；但合法有效的仲裁条款可排除法院管辖，不受专属管辖规则约束。

　　本文以上述裁判逻辑为核心，结合最高人民法院及各高级人民法院典型案例，系统梳理建设工程项目施工相关纠纷管辖的裁判规则，从案情解析、实务经验提炼、延伸案例验证等维度展开，为法律从业者及建筑公司可以提供专业指引。

　　参考案例一：最高人民法院（2021）最高法民辖59号（蔡佳佳与南京名工坊装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷一案，人民法院案例库入库编号：2023-01-2-115-002）

　　2019年9月，蔡佳佳与南京名工坊装饰工程有限公司（以下简称“名工坊公司”）签订《装饰装修工程项目施工合同》，约定名工坊公司为蔡佳佳位于安徽省和县某小区的房屋进行装修。合同中约定争议解决条款：“发生争议，可向南京市浦口区人民法院起诉。”

　　合同签订后，蔡佳佳按约支付了部分合同款，但名工坊公司未开展实质性装修工作。2020年7月20日，双方签订《合同解除书》，协议解除案涉装饰装修合同。后因预付装修款返还问题发生争议，蔡佳佳诉至法院，请求判令解除合同、返还预付装修款等。

　　安徽省和县人民法院于2020年11月2日立案后，经审查认为，案涉合同已协议解除且未实际履行，双方住所地均不在合同约定的履行地，本案应按一般合同纠纷确定管辖，由被告名工坊公司住所地法院管辖，故于2020年11月23日裁定将本案移送江苏省南京江北新区人民法院处理。

　　江苏省南京江北新区人民法院认为安徽省和县人民法院裁定移送不当，遂层报江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院认为，案涉纠纷为装饰装修合同纠纷，根据《民诉法解释》第二十八条第二款规定，应按照不动产纠纷确定管辖，安徽省和县作为不动产所在地法院对本案有管辖权。经与安徽省高级人民法院协商未果，报请最高人民法院指定管辖。

　　最高人民法院经审理认为，案涉纠纷为装饰装修合同纠纷，《民诉法解释》第二十八条第二款规定的“建设工程项目施工合同纠纷”不限于案由规定中的第四级案由，还包括装饰装修合同纠纷等与建设工程项目施工相关的纠纷，故本案应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地法院专属管辖。安徽省和县人民法院作为不动产所在地法院，将有管辖权的案件移送江苏省南京江北新区人民法院处理不当，应予纠正。最终裁定：本案由安徽省和县人民法院审理。

　　本案争议焦点为：案涉装饰装修合同纠纷是否适用不动产专属管辖？约定管辖条款是否有效？

　　1. 装饰装修合同纠纷属于《民诉法解释》第二十八条第二款规定的“建设工程项目施工合同纠纷”范畴，应适用不动产专属管辖，不受当事人约定管辖条款的约束。

　　2. 建设工程相关纠纷的专属管辖效力不受合同是否实际履行的影响，即使装饰装修合同未实际履行，仍需由不动产所在地法院管辖。

　　3. 当事人约定的管辖条款若违反不动产专属管辖规定，应认定为无效，纠纷管辖仍需遵循专属管辖规则。

　　参考案例二：山西省高级人民法院（2023）晋民辖122号（陈某林与山西梓鸿建筑工程有限公司、河南铭瀚建筑劳务有限公司建设工程项目施工合同纠纷一案，人民法院案例库入库编号：2025-01-2-115-001）

　　2021年5月24日，陈某林与山西梓鸿建筑工程有限公司（以下简称“梓鸿公司”）签订《太原市城市花园二期项目二次结构砌体、构造柱、植筋等工程项目施工协议》，约定陈某林对太原市府东街东延太原市城市花园二期项目主楼、换热站及地下车库进行二次结构砌体、构造柱、植筋等工程项目施工。

　　施工过程中，河南铭瀚建筑劳务有限公司（以下简称“铭瀚公司”）要求陈某林提交工人工资发放表，并参与工程款支付事宜。2021年12月底，陈某林施工完毕。2022年1月7日，陈某林与铭瀚公司结算，确认工程总价为2663200元，剩余未付工程款1329200元。2022年1月16日，陈某林与梓鸿公司法定代表人协商下调工程总价，签订《二次结构结算说明》，确定工程总价为2267000元，约定2022年5月1日前付清。后二被告仅支付部分工程款，剩余433000元未支付，陈某林诉至太原市杏花岭区人民法院，请求判令梓鸿公司支付工程款及利息，铭瀚公司承担连带偿还责任。

　　太原市杏花岭区人民法院（以下简称“杏花岭区法院”）于2022年7月14日立案后，经审查认为，双方已签订结算说明，对合同履行完毕无争议，结算后形成单纯债权债务关系，与不动产物权纠纷无关，不适用专属管辖，应按一般合同纠纷由被告梓鸿公司住所地法院管辖，故于2022年11月17日裁定将本案移送山西省运城市盐湖区人民法院（以下简称“盐湖区法院”）处理。

　　盐湖区法院审查后认为，该案属于建设工程项目施工合同纠纷，应适用不动产专属管辖，案涉工程地点位于太原市杏花岭区，应由杏花岭区法院管辖，遂层报运城市中级人民法院。运城市中级人民法院同意盐湖区法院意见，报请山西省高级人民法院指定管辖。

　　山西省高级人民法院经审理认为，陈某林与梓鸿公司签订的施工协议及后续结算说明，均系围绕案涉项目施工、工程款支付产生的系列协议，应整体看待。陈某林基于上述协议起诉请求给付工程款，争议仍属建设工程项目施工合同纠纷，而非单纯债权债务纠纷。根据《民事诉讼法》第三十四条第一项及《民诉法解释》第二十八条第二款规定，建设工程项目施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，案涉工程地点位于太原市杏花岭区，杏花岭区法院对本案有管辖权。最终裁定：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2022）晋0107民初4336号民事裁定；二、本案由太原市杏花岭区人民法院审理。

　　本案争议焦点为：施工完毕后双方签订结算协议引发的纠纷，是否仍属建设工程项目施工合同纠纷？是否适用不动产专属管辖？

　　1. 建设工程项目施工合同与结算协议是围绕项目施工及工程款支付形成的系列协议，应整体认定法律关系性质，结算协议的签订不改变基础法律关系为建设工程项目施工合同纠纷的定性。

　　2. 即使建设工程项目施工合同已履行完毕，当事人因工程款支付提起的诉讼，仍属建设工程项目施工合同纠纷，应适用不动产专属管辖，不受“单纯债权债务关系”的抗辩影响。

　　3. 建设工程项目施工合同纠纷的专属管辖以基础法律关系为依据，与纠纷发生阶段（施工中或结算后）无关，只要核心争议为工程款支付，即应遵循不动产专属管辖规则。

　　建设工程施工相关纠纷的管辖确认，需围绕“专属管辖为核心、一般管辖为补充、特殊情形有例外”的逻辑展开，结合案由性质、合同内容、履行情况等多维度综合判断。以下从管辖认定的核心标准、具体适用规则、特殊情形处理、管辖约定效力四个层面，系统梳理实务中需重点把握的规则要点。

　　《民诉法解释》第二十八条第二款确立建设工程施工合同纠纷按不动产纠纷管辖的立法目的，在于方便法院查明工程质量、造价等案件事实，便于后期执行拍卖、留置权实现等程序。因此，“事实查明或案件执行与建设工程本身的紧密关联性”是判断纠纷是否适用专属管辖的核心标准，具体可从三个维度把握：

　　合同标的若直接添附于建设工程，成为工程不可分割的一部分（如消防设施安装、管网铺设、装饰装修工程等），则案件事实查明需依托工程本身，应适用专属管辖。反之，若合同标的为独立于工程的货物买卖（如单纯建材采购）、技术服务等，未直接转化为工程组成部分，则不适用专属管辖。如广东省高级人民法院（2022）粤民辖137号案中，消防及空调安装工程因涉及管网铺设等隐蔽工程，施工成果直接添附于总工程项目，被认定为建设工程分包合同纠纷，适用专属管辖。

　　合同核心履行内容（即实现合同目的的关键义务）若主要在建设工程所在地完成（如施工、安装、监理等），则案件事实（如实施工程质量、进度、安全管理等）需现场勘查或核实，应适用专属管辖。若核心履行内容不在工程所在地（如建设工程设计合同的设计工作主要在设计单位完成，勘察合同的后期报告制作在承揽单位完成），则不适用专属管辖。最高人民法院（2021）最高法民辖16号案精确指出，建设工程设计合同的核心设计工作在设计单位内完成，故不适用不动产专属管辖。

　　若原告诉讼请求得到支持时，执行标的物必然是建设工程本身（如工程款优先受偿权实现、工程拍卖折价等），则为便于执行，应适用专属管辖。若执行标的物为货币给付（如单纯欠款返还），但基础法律关系为建设工程项目施工合同纠纷，仍需适用专属管辖，如山西省高级人民法院（2023）晋民辖122号案中，结算后的工程款支付纠纷仍因基础关系为建设工程项目施工合同而适用专属管辖。

　　根据《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》及司法实践，建设工程合同纠纷项下9个四级案由中，7类适用不动产专属管辖，2类适用一般管辖，具体划分如下：

　　• 建设工程项目施工合同纠纷：核心为工程项目施工、安装等义务履行引发的纠纷，如工程量争议、工期延误、质量缺陷等。

　　• 建设工程价款优先受偿权纠纷：因工程款优先受偿权的行使（如主张优先于抵押权、普通债权受偿）引发的纠纷，与工程本身直接关联。

　　• 建设工程分包合同纠纷：特指施工承包人承包工程后的分包合同纠纷（勘察、设计承包人的分包合同纠纷不适用），如外墙涂料分包、施工劳务等纠纷。最高人民法院（2017）最高法民辖30号案明确，建设工程分包合同纠纷属于专属管辖范围，当事人约定管辖无效。

　　• 建设工程监理合同纠纷：监理服务主要在工程所在地开展，核心为工程质量控制、施工安全监督等，与工程事实查明紧密相关，适用专属管辖。

　　• 装饰装修合同纠纷：无论合同是否实际履行，只要涉及建筑、安装内容（如住宅装修、商业空间装修），均适用专属管辖。最高人民法院（2021）最高法民辖59号、（2020）最高法民辖93号案均确认该规则。

　　• 铁路修建合同纠纷：铁路工程本身属于不动产，其修建过程中的纠纷适用专属管辖，由铁路工程所在地法院管辖。

　　• 农村建房施工合同纠纷：农村自建房屋（尤其是二层以上房屋）的施工纠纷，符合建设工程项目施工合同特征，适用专属管辖。

　　• 建设工程勘测考察合同纠纷：勘察合同的核心义务为地理、地质状况调查，虽部分数据采集在工地进行，但后期作图、报告制作等核心工作在承揽单位完成，与工程所在地关联性较弱，适用“被告住所地或合同履行地”一般管辖。

　　• 建设工程设计合同纠纷：设计合同的核心义务为可行性研究、施工设计等，设计工作主要在设计单位完成，仅前期需实地勘察，故适用一般管辖。最高人民法院（2021）最高法民辖16号案明确该规则，判令建设工程设计合同纠纷由被告住所地法院管辖。

　　铁路及其附属设施的建设施工相关合同纠纷，由铁路运输法院专门管辖。但需注意，若工程并非铁路附属设施（如公路立交桥上跨铁路，但不依附于铁路、不为铁路运输服务），则不适用铁路运输法院专门管辖，仍按普通不动产专属管辖确定法院。如吉林省高级人民法院（2023）吉民辖终10号案中，上跨铁路的公路立交桥工程因不属于铁路附属设施，被裁定由工程所在地中级人民法院管辖，而非铁路运输法院。

　　建设工程项目施工相关纠纷的级别管辖，依据诉讼标的额及当事人住所地分布确定，具体适用《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民事案件标准的通知》（法发〔2019〕14号、法发〔2021〕27号）的规定：

　　• 高级人民法院管辖：诉讼标的额50亿元以上（包含本数），或其他在本辖区有重大影响的第一审民事案件。

　　• 中级人民法院管辖：当事人住所地均在或均不在受理法院所处省级行政辖区的，诉讼标的额5亿元以上；当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的，诉讼标的额1亿元以上。、

　　• 基层人民法院管辖：诉讼标的额低于中级人民法院管辖标准的第一审民商事案件，即当事人住所地均在或均不在省级行政辖区的，标的额5亿元以下；一方住所地不在的，标的额1亿元以下。

　　需注意，级别管辖不影响专属管辖的适用，即适用专属管辖的纠纷，需同时符合级别管辖标准，由对应层级的不动产所在地法院管辖。如诉讼标的额10亿元的装饰装修合同纠纷，若当事人一方住所地不在工程所在地省级辖区，应由工程所在地中级人民法院管辖。

　　建设工程项目施工合同未实际履行时，专属管辖规则仍应适用，管辖法院仍为建设工程所在地法院，不适用《民诉法解释》第十八条第三款“合同未履行且双方住所地不在约定履行地的，由被告住所地管辖”的一般规则。最高人民法院（2023）最高法民辖160号案明确，建设工程项目施工合同未实际履行产生的返还履约保证金纠纷，基础法律关系仍为建设工程项目施工合同纠纷，应由工程所在地法院管辖，法院不得以“未实际履行”为由移送被告住所地法院。

　　实践中存在“名为承揽合同、买卖合同，实为建设工程项目施工合同”的情形，管辖认定需穿透合同名称，根据核心内容及履行特征判断：

　　（1）若合同包含工程项目施工、安装、品质衡量准则、进度控制、监理监督等建设工程项目施工合同核心要素，即使名称为“设备采购安装合同”“节能效益分享合同”，仍应认定为建设工程项目施工合同纠纷，适用专属管辖。如最高人民法院（2018）最高法民辖21号案中，《设备供货及施工安装合同》因包含实施工程的方案、品质衡量准则、工程监理等内容，被认定为建设工程项目施工合同，适用专属管辖。

　　（2）若合同核心义务为单纯货物交付、加工承揽，未涉及工程建设的核心要素（如无施工资格要求、无需现场施工），则按承揽合同或买卖合同确定管辖。如广东阳江法院认为，园林绿化工程若不涉及建筑、安装行为，承包方无需施工资质，应按承揽合同确定管辖，不适用专属管辖。

　　（1）工程款债权转让纠纷：工程款债权转让后，债权受让人主张债权的，因基础法律关系为建设工程项目施工合同纠纷，仍适用专属管辖，由工程所在地法院管辖。贵州省高级人民法院《建设工程合同纠纷案件审判要件指南》明确该规则。

　　（2）债权人代位权诉讼：债权人以发包人、总包人为被告提起代位权诉讼，若次债务基于建设工程项目施工合同产生，则适用专属管辖，由工程所在地法院管辖。

　　（3）多合同合并诉讼：当事人将建设工程项目施工合同与相关联的其他合同（如设备采购安装合同、软件制作合同）一并起诉，若多份合同针对同一工程建设项目、同时履行且存在关联关系，应按建设工程项目施工合同确定管辖，由工程所在地法院一并审理。最高人民法院（2022）最高法民辖77号案明确，多合同合并诉讼时，只要其中一份为建设工程项目施工合同，即整体适用专属管辖。

　　当事人在建设工程项目施工合同、分包合同、装饰装修合同等适用专属管辖的纠纷中，约定由非不动产所在地法院管辖的，该约定因违反《民事诉讼法》第三十四条专属管辖的强制性规定，应认定为无效。如最高人民法院（2020）最高法民辖93号案中，装饰装修合同约定由甲方住所地法院管辖，被认定为无效，纠纷由工程所在地法院管辖。

　　建设工程相关合同中约定的仲裁条款，若不存在《中华人民共和国仲裁法》第五条、第六条规定的无效情形（如约定不明、超出仲裁范围），则仲裁条款有效，可排除法院管辖，不受专属管辖规则约束。贵州省高级人民法院《建设工程合同纠纷案件审判要件指南》明确，建设工程合同无效不影响仲裁条款的效力，实际施工人不受发包人与承包人约定的仲裁条款约束。

　　（1）作为原告，应选择建设工程所在地法院起诉，避免因管辖错误导致案件移送，增加诉讼成本；起诉时需提交工程地点证明（如施工合同、完工验收报告、不动产登记信息等），证明管辖法院的合法性。

　　（2）作为被告，若认为受理法院非工程所在地法院，可在答辩期内提出管辖异议，提交工程地点证据及专属管辖依据，争取案件移送至有管辖权的法院，为应诉争取时间。

　　（3）法院审查管辖异议时，应优先审查专属管辖要件，再审查级别管辖，若案件同时违反专属管辖和级别管辖，应先按专属管辖确定管辖法院，再调整级别管辖。

　　裁判规则一：消防及空调安装工程纠纷属建设工程分包合同纠纷，适用不动产专属管辖

　　案例：广东省高级人民法院（2022）粤民辖137号（广东富某建设有限公司与广东金某集团有限公司、新兴县新某投资有限公司建设工程分包合同纠纷案）

　　基本事实：广东金某集团有限公司（总包人）承包新兴县新某投资有限公司（发包人）“新兴县某院易地新建工程”后，将其中的消防及空调工程分包给广东富某建设有限公司（分包人）。后因工程款支付发生争议，广东富某建设有限公司诉至法院，广东省新兴县人民法院以本案为承揽合同纠纷、双方约定管辖为由，裁定移送广东省开平市人民法院处理。开平市人民法院认为移送不当，报请广东省高级人民法院指定管辖。

　　裁判要旨：消防及空调安装工程不仅包括设施设施安装，还涉及大量管网铺设等隐蔽工程，施工成果直接添附于总工程项目，与工程本身关联性高，属于建设工程范畴，对应的纠纷应认定为建设工程分包合同纠纷，适用不动产专属管辖，当事人约定管辖无效。

　　裁判理由：法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第二条，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设施安装工程及装修工程。案涉消防及空调工程包含线路管道和设施安装，属于建设工程分包合同纠纷。依据《民诉法解释》第二十八条第二款规定，应按不动产纠纷确定管辖，涉案工程位于广东省新兴县，新兴县人民法院对本案具有管辖权，原移送裁定错误，应予撤销。

　　裁判规则二：建设工程设计合同纠纷不适用不动产专属管辖，按一般合同纠纷确定管辖

　　案例：最高人民法院（2021）最高法民辖16号（中外建华诚工程技术集团有限公司与北京贞玉民生药业有限公司建设工程设计合同纠纷案）

　　基本事实：北京贞玉民生药业有限公司（发包人）与中外建华诚工程技术集团有限公司（设计人）签订《建设工程设计合同》，约定设计人完成滦南分公司工程设计。设计人交付设计成果并经审图机构审核检查通过后，发包人拖欠设计费，设计人诉至北京市大兴区人民法院。大兴区人民法院以本案需现场勘查为由，裁定移送工程所在地河北省滦南县人民法院处理。河北省高级人民法院与北京市高级人民法院协商未果，报请最高人民法院指定管辖。

　　裁判要旨：建设工程设计合同的核心履行内容为设计的具体方案编制、施工图设计等，主要在设计单位内完成，虽前期需实地勘察，但与建设工程所在地的紧密关联性不足，不适用不动产专属管辖，应按“被告住所地或合同履行地”确定管辖。

　　裁判理由：最高人民法院认为，建设工程合同包括勘察、设计、施工合同，但三者履行特征不同。施工合同履行主要在工程所在地，涉及造价评估、质量鉴别判定等，需专属管辖；而设计合同的核心设计工作在设计单位完成，仅前期勘察与工地有联系，故不适用专属管辖。本案为建设工程设计合同纠纷，被告住所地为北京市大兴区，大兴区人民法院对本案有管辖权，原移送裁定错误，应予纠正。

　　裁判规则三：上跨铁路的公路立交桥工程纠纷适用不动产专属管辖，不属铁路运输法院专门管辖

　　案例：吉林省高级人民法院（2023）吉民辖终10号（中铁某局与四平市甲公司、四平市乙公司建设工程项目施工合同纠纷案）

　　基本事实：四平市甲公司委托中铁沈阳局某工程建设指挥部代建某道路上跨铁路立交桥工程，中铁某局经招投标成为承包人。工程完工后，因工程款结算发生争议，中铁某局诉至吉林省长春铁路运输中级法院。被告提出管辖异议，主张案涉立交桥不属于铁路附属设施，不应由铁路运输法院管辖。长春铁路运输中级法院裁定异议成立，移送四平市中级人民法院处理，中铁某局不服上诉。

　　裁判要旨：公路立交桥工程虽上跨铁路，但与铁路及其附属设施无依附归属关系，不属于铁路财产，不为铁路运输、安全服务，不属铁路附属设施，其建设工程项目施工合同纠纷不适用铁路运输法院专门管辖，应按普通不动产专属管辖，由工程所在地中级人民法院管辖。

　　裁判理由：法院认为，根据《最高人民法院关于铁路运输法院案件管辖范围的若干规定》第三条，铁路运输法院管辖与铁路及其附属设施的建设施工有关的合同纠纷。案涉立交桥为公路工程，上跨铁路但不依附于铁路，不属于铁路附属设施，故不属铁路运输法院管辖范围。依据《民事诉讼法》第三十四条，本案应按不动产纠纷确定管辖，工程所在地为四平市，四平市中级人民法院对本案有管辖权，原移送裁定正确，驳回上诉。

　　案例：新疆尔自治区高级人民法院（2022）新民申821号（彭某某与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司建设工程项目施工合同纠纷案）

　　基本事实：彭某某无施工资质，与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订《工程建设项目承包协议书》，约定承包某工程项目施工，协议中未约定管辖条款。后因工程款支付发生争议，彭某某诉至工程所在地法院，中建新疆建工集团第三建设工程有限公司以合同无效为由，主张按一般合同纠纷确定管辖，提出管辖异议。

　　裁判要旨：建设工程项目施工合同因承包人无资质、违法分包等原因无效的，不影响专属管辖规则的适用，纠纷仍应按不动产纠纷确定管辖，由工程所在地法院管辖。

　　裁判理由：法院认为，专属管辖的适用以基础法律关系的性质为依据，而非合同效力。案涉合同虽因彭某某无资质而无效，但核心法律关系仍为建设工程项目施工合同纠纷，根据《民诉法解释》第二十八条第二款规定，应适用不动产专属管辖。中建新疆建工集团第三建设工程有限公司以合同无效为由否定专属管辖的主张不能成立，工程所在地法院对本案有管辖权。

　　• 第二十四条：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

　　核心意义：确立建设工程勘测考察合同纠纷、设计合同纠纷等一般管辖的基础依据，明确此类纠纷的管辖连接点为被告住所地或合同履行地。

　　• 第三十四条：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

　　核心意义：建设工程项目施工合同类纠纷适用专属管辖的根本法律依据，明确不动产所在地为唯一管辖连接点，排除一般管辖规则的适用。

　　• 第十八条第三款：合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

　　核心意义：明确一般合同纠纷未实际履行时的管辖规则，但该规则不得对抗建设工程项目施工合同纠纷的专属管辖，仅适用于勘察、设计等一般管辖类纠纷。

　　• 第二十八条：民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程项目施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　核心意义：界定建设工程项目施工合同纠纷按不动产纠纷管辖的具体范围，明确不动产所在地的认定标准（登记地或实际所在地），为专属管辖的适用提供具体依据。

　　3. 《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）

　　• 第一条：建设工程项目施工合同具有以下情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工公司名义的；（三）建设工程一定要进行招标而未招标或者中标无效的。承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程项目施工合同，应当依据民法典第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。

　　核心意义：明确建设工程项目施工合同无效的情形，为无效合同纠纷的管辖认定提供前提，即合同无效不影响专属管辖的适用。

　　• 第四十三条：实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。

　　核心意义：明确实际施工人突破合同相对性起诉的管辖规则，即实际施工人提起的诉讼仍属建设工程项目施工合同纠纷，适用专属管辖。

　　• 关于“建设工程项目施工合同纠纷”的扩张解释：“建设工程项目施工合同纠纷”不限于案由规定中的第四级案由，还包括建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。

　　核心意义：明确适用专属管辖的建设工程相关纠纷范围，统一司法实践中对案由的认定标准，避免因案由划分导致管辖混乱。

　　• 第二条：本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设施安装工程及装修工程。

　　核心意义：界定建设工程的范围，为判断合同是否属于建设工程合同、纠纷是否适用专属管辖提供行政法依据，如消防及空调安装工程因属于线路管道和设施安装工程，被纳入建设工程范畴。

　　1. 贵州省高级人民法院《建设工程合同纠纷案件审判要件指南》（黔高法〔2025〕219号）

　　（1）专属管辖：建设工程项目施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、农村建房施工合同纠纷，由不动产所在地法院管辖。

　　（2）一般管辖：建设工程设计合同纠纷、建设工程勘测考察合同纠纷按合同纠纷确定管辖。

　　（3）专门管辖：铁路及其附属设施的建设施工相关合同纠纷由铁路运输法院管辖。

　　（4）衍生纠纷管辖：工程款债权转让后，受让人起诉主张债权的，适用专属管辖；债权人代位权诉讼中，次债务基于建设工程合同产生的，适用专属管辖。

　　核心意义：细化本省法院建设工程合同纠纷管辖审查标准，明确衍生纠纷、专门管辖的具体适用，为下级法院审理提供指引。

　　2. 《北京市高级人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2012〕245号）

　　• 第22条：分包合同中约定待总包人与发包人进行结算且发包人支付工程款后，总包人再向分包人支付工程款的，该约定有效。因总包人拖延结算或怠于行使其到期债权致使分包人不能及时取得工程款，分包人要求总包人支付欠付工程款的，应予支持。总包人对于其与发包人之间的结算情况及发包人支付工程款的事实负有举证责任。

　　核心意义：明确分包合同中“背靠背条款”的效力，但不影响专属管辖的适用，即即使约定该条款，纠纷仍需由工程所在地法院管辖。

　　• 江苏省高级人民法院：明确装饰装修合同纠纷无论是不是实际履行，均适用专属管辖，当事人约定管辖无效。

　　• 山东省高级人民法院：建设工程项目施工合同未实际履行的，仍由工程所在地法院管辖，不得以“未履行”为由移送被告住所地法院。

　　• 广东省高级人民法院：消防、空调安装等涉及线路管道的工程纠纷，认定为建设工程分包合同纠纷，适用专属管辖。

　　建设工程项目施工相关纠纷的管辖认定，是司法实践中的重点和难点问题，其核心逻辑在于通过“紧密关联性”标准划分专属管辖与一般管辖的适合使用的范围，兼顾案件审理的便利性与当事人的程序利益。2024年以来，随着各地高级人民法院审判指引的出台（如贵州省高院《建设工程合同纠纷案件审判要件指南》），管辖规则的适用日益统一，但实践中仍存在名实不符合同定性、衍生纠纷管辖认定等争议点。

　　从裁判趋势来看，法院对建设工程项目施工相关纠纷的管辖审查呈现“三个强化”：一是强化专属管辖的强制性，严格限制当事人通过约定管辖突破专属管辖规定；二是强化基础法律关系的穿透审查，避免当事人通过合同命名规避专属管辖；三是强化对中小企业的程序保护，确保分包人、实际施工人可以通过专属管辖规则便捷主张权利。

　　1. 签订合同时明确管辖风险：总包人、分包人在签订施工、分包、装饰装修等合同前，应明确工程所在地，避免约定无效的管辖条款；若需排除法院管辖，应签订合法有效的仲裁条款。

　　2. 起诉时精准选择管辖法院：原告应根据纠纷性质选择管辖法院，属于专属管辖的，需向工程所在地法院起诉，并准备充分的工程地点证明材料；避免因管辖错误导致案件移送，增加诉讼时间和成本。

　　3. 应对管辖异议时留存证据：被告提出管辖异议的，原告需提交合同、工程完工验收报告、施工日志等证据，证明纠纷属于专属管辖范围；被告则应围绕纠纷性质、工程关联性等提交异议证据，争取管辖权益。

　　对司法机关而言，需进一步统一管辖裁判标准：一是明确名实不符合同的定性标准，细化建设工程项目施工合同与承揽合同、买卖合同的区分要点；二是规范衍生纠纷的管辖认定，明确债权转让、代位权诉讼等情形的管辖规则；三是加强对级别管辖与专属管辖衔接的审查，确保案件由正确层级的法院审理。

　　未来，随着建设工程领域法律体系的逐渐完备和司法实践的深入，建设工程项目施工相关纠纷的管辖规则将更加清晰，这不仅有助于减少管辖争议，提升诉讼效率，更能为建筑行业的健康发展提供稳定的程序保障。市场主体应持续关注最新裁判规则和各地法院审判指引，规范合同管理和诉讼行为，有效防范管辖风险，维护自身合法权益。

　　苏鹏飞律师主要是做重大民商事诉讼与仲裁，公司法律顾问，公司治理、组织架构搭建，公司投融资与收并购，财产保全与执行，知识产权领域，建工领域争端解决（疑难复杂）等法律事务服务工作。

　　十余载执业期间主导多项亿元投融资项目；代理多起建工领域、股权领域亿元纠纷争议；现任北京师范大学科研院法律顾问。